Říjen 2021.
Mallorka je skvělou destinací v mnoha ohledech, pronájmy nemovitostí nevyjímaje. Turismus tvoří více jak třetinu HDP, nájemní ceny rostou v letních měsících do astronomickýc sum a přitom je tu nabito. Přesto se mohou stát pronájmy i nájemníci pro majitele nemovitostí nemilým rozčarováním. Aby byl váš zisk co nejvyšší, bez rizika a vaši nájemníci pod kontrolou, je potřeba mít přehled v rozdílech mezi tuzemskou a Španělskou legislativou a orientovat se v problematice nájemních licencí.
Tradiční mallorský dům s ETV licencí na úpatí pohoří Serra Tramuntana. Luxus i nájemní investice v tom nejlepším balení.
Převážná většina klientů si pořizuje nemovitost na Mallorce kvůli moři, slunci, zdraví a vysněnému životnímu stylu. Je to ten nejlepší motiv k nákupu a zároveň nejlepší investice. Ta se nepočítá na úroky a zisk, ale na 300 slunečních dní v roce, skvělou dostupnost z Prahy i na vysoký věk, kterého se ve vší vitalitě a spokojenosti ostrované dožívají.
Co ale s nemovitostí v době, kdy na ostrově nejsem? Samozřejmě, pronajmout! Jakkoli je investice do nemovitosti na Mallorce výhodná, pronájmy její ekonomickou návratnost výrazně zkracují. Zda a jak chci nemovitost pronajímat je potřeba vědět již před jejím nákupem. Budu vůbec chtít pronajímat? Krátkodobě? Dlohodobě? Legálně? Jaká jsou rizika a jaké jsou výnosy? Odpovězte si na tyto otázky dříve, než nemovitost zakoupíte.
Apartman ANGELA v Port de Sóller s turistickou licencí ETV60. Britská majitelka jej na 8 týdnů v roce úspěšně pronajímá, ceny začínají na 840Eur za týden.
Pronajmout vlastní nemovitost bez licence na dobu kratší 1 měsíce je na Mallorce nezákoné. Pro tento tzv. turistický pronájem je potřeba míti příslušnou ETV licenci. Ta je vázaná na nemovitost a máte-li v úmyslu nemovitost co nejvíce vytěžit, je ETV tou správnou volbou.
Získání ETV licence není právě jednoduché a podléhá spoustě pravidel a regulací. Je-li pro vás příjem z pronájmů zásadní, pak je potřeba zaměřit se na nákup nemovitosti s již přidělenou ETV licencí. To jsou přesně ty nemovitosti, které se pronajímají na Airbnb, Bookingu a dalších platformách.
Držitel licence je povinen označit nemovitost štítkem ETV s přiděleným registračním číslem. Ne každý to dodržuje a ne každý kdo tvrdí, že licenci má, ji skutečně vlastní.
Takové pronájmy jsou nejzajímavějším zdrojem příjmů z nemovitostí na Mallorce. Na majitele však kladou nároky ohledně údržby a správy nemovitosti, poplatků a daní. Je potřeba počítat s tím, že u středně velkého domu bude čistý zisk 50-60% z nájemního obratu. Mallorka je navíc sezóní záležitost, v zimě svoji nemovitost stěží pronajmete na týden za cenu, kterou v létě pohodlně utržíte za den.
Turistický pronájem je každopádně výnosná záležitost. Pokud jste ochotní svoji nemovitost v létě opustit a užívat si jí hlavně mimosezóně, příjmy z této činnosti vám to bohatě vynahradí. ETV může znamenat podstatné omezení ve využití vaší nemovitosti stejně jako zajímavý podnikatelský záměr. Zde pro orientaci uvádím typy ETV licencí a jejich cenu:
- ETV60 - apartment, max. 60dní v roce, platnost 5 let, prodloužitelná. 292Eur/lůžko.
- ETV365Uni - rodinný dům, celoroční, bez expirace. 3500Eur/lůžko.
- ETV365Pluri - dům o více bytech, celoroční, platnost 5 let, prodloužitelná. 875Eur/lůžko
Pronájem na dobu 1 roku a více je co do způsobu a výtěžnosti podobný jako v Praze. Tuzemští klienti jej využívají zřídka, málokdo si na Mallorce drží nemovitost, kterou sám nevyužívá. Zhodnocení sice není na úrovni ETV, ale je stabilní a bez nutnosti neustálého dohledu nad nemovitostí a poplatky. Tento typ pronájmů má však podstatnou nevýhodu v likviditě investice.
Práva nájemníka a nájemce jsou v celém Španělsku v jiném poměru než v ČR, a to ve prospěch nájemníka. Pokud majitel uzavře roční nájemní smlouvu a sám ji do 9 měsíců nájemci nevypoví, prodlužuje se nájem automaticky na 5 let. A to téměř bez možnosti ukončení či zvýšení nájmu či prodeje bytu.
Česká majitelka aparmánu v Maioris u Palmy jej před 3 lety pronajala, v létě mě pověřila prodejem. Po revizi nájemní smlouvy a marném vyjednávání se španělskými nájemníky nezbylo než smlouvu vypovědět a prodej odložit o rok.
Nájemník na Mallorce nemusí umožnit prohlídku ani vstup do bytu. Komunikace bez písemných podkladů nemá valnou cenu. A zbavit se nájemníka před koncem nájemní smlouvy bývá nemožné. Z našeho tuzemského pohledu to může vypadat bizardně, v Praze by podobné omezení vlastnického práva vedlo k revoluci. Avšak Španělé to vnímají jinak.
Sám celou situaci hodnotím jako střet dvou kultur. Přístup k zákonu, právu a autoritě jsou pro Španěla a Čecha zkrátka odlišné. Neznamená to, že ten “náš” nebo “jejich” systém je lepší nebo horší. Je jen potřeba počítat s danými odlištnostmi a v případě dlouhodobých pronájmů s jejich důsledky. Ty dopadají nejvíce právě na likviditu investice, kdy navýšení nájmu či prodej nemovitosti jsou často možné až s výrazným zpožděním.
Koupit na Mallorce apartman bez ETV a vzápětí jej pronajímat přes Airbnb nemohu doporučit. Ilegální turistický pronájem je rizikem, který za to nestojí. Španělské úřady nejsou nečinné a pokuty se pohybují mezi 20.000 a 40.000 Eur. Míra rizika je pochopitelně úměrná frekvenci pronájmů a disciplíně nájemců, vaši sousedé si každopádně považují svého klidu a soukromí. Jako cizinec jste vždy první na ráně.
Většina majitelů nemovitost pronajímá příležitostně, a to v rámci svých známých, kolegů ap. Jako ideální se jeví okruh lidí, kteří tráví čas ve vaší nemovitosti pravidelně a můžete se spolehnout na jejich diskrétnost i chování. Český nájemce vaší nemovitosti může být vždy váš “strýček” či “synovec” a o peněžním plnění taktně pomlčí. Zvláště bude-li spokojen a cena za týden bude rozumnější než ta oficiální.
Malorčanka María pronajímá apartmán ve vlastním domě bez sousedů neoficiálně. Přesto je opatrná, akceptuje maximálně 2 dospělé, které osobně zná ona nebo její přátelé. Na Airbnb nebo Bookingu zásadně neinzeruje.
Takový způsob pronájmu je celkem bezrizikový. Není to sice legální, ale ani prokazatelné či za hranicí zažitých zvyklostí. Příležitostnou inzerci na českém internetu žádný španělský úřad nevystopuje. Pronájem na 4 týdny v roce pohodlně pokryje náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a přinese i nějaké finance navíc. Vaše nemovitost si uchová ducha domova a bude sloužit především vašim potřebám.
Španělský daňový systém je poměrně komplikovaný, zdaňuje nákup, prodej i vlastnictví nemovitosti, navíc odlišně pro rezidenty a ne-rezidenty, které dále dělí na občany EU a ostatní. Čeští majitelé nemovitostí na Mallorce jsou jako ne-rezidenti z EU povinni platit roční daň z nemovitosti (IBI), roční městskou (odpadovou) daň a daň z příjmu. U nemovitostí v hodnotě nad 700.000Eur se navíc uplatní tzv. milionářská daň.
Právě daň z příjmu se liší, pokud nemovitost pronajímáte či nikoli. Sazba 19% je jednotná, při celoročně ne-pronajaté nemovitosti jsou zákadem daně 2% z tzv. katastrální hodnoty a daň se odvádí ročně. Jedná se o tzv. domělou daň (z domělého příjmu) ve srovnatelné výši s daní z nemovitosti (IBI). Pokud nemovitost pronajímáte, platíte domělou daň pouze za období, kdy nemovitost nebyla pranajata, a k tomu 19% z nájemního zisku. Daň se pak odvádí čtvrtletně.
Finanční úřad v Palmě de Mallorca. Zde odvádí (nejen) každý vlastník nemovistosti na ostrově státní daň z příjmu.
Ať už uvažujete o své vysněné nemovitosti na Mallorce jakkoli, její hlavní přednost bude vždy stejná. Moře, slunce, palmy, hory, skvělé jídlo, víno, pohoda a bezpečí. A to vše 2 hodiny letu od Prahy. Právě kvůli těmto devizám bude o pronájem vaší nemovitosti vždy zájem a její nájemní atraktivita neklesne. Ať vaše stávající či budoucí nemovitost na Mallorce slouží dobře vám i vašim nájemníkům!
Richard Augustin
Mallorca Home
